Покупка квартир по переуступке прав, преимущества и риски подобных сделок / Полезное / Статьи / Недвижимость Юга России

Покупка квартир по переуступке прав, преимущества и риски подобных сделок

Дата публикации 24.10.2019

Покупка квартир по переуступке прав, преимущества и риски подобных сделок фото 1

Важные аспекты покупки жилой недвижимости по переуступке прав: выгода подобных сделок, необходимо ли одобрение застройщика и чем вы рискуете?

Если вы оформили квартиру в долевое участие в строящемся доме напрямую у застройщика, вы можете не дожидаться окончания постройки и, если это необходимо, продать свою недвижимость. Для этого необходимо заключить сделку по переуступке прав, где действующий дольщик заменяется новым.

Такая практика довольно распространена. И у подобных сделок есть ряд важных аспектов, которые необходимо учитывать.

Первый аспект: право собственности еще не возникло

Так как самого объекта недвижимости, фактически, еще нет, так как он находится на стадии строительства и у него нет адреса. Это говорит о том, что прав собственности продавец оформить на такой объект не может. Оформить право собственности можно только тогда, когда дом сдан. Так как же быть? Есть право требования передать квартиру покупателю по окончании строительства, которое подтверждается договором долевого участия. Поэтому при заключении сделки переуступки прав, новому покупателю передается именно право потребовать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.

Второй: покупать квартиру выгодно

При переуступке прав на квартиру чаще всего участвуют оптовые инвесторы, выкупающие минимум десять квартир при начале строительства и продавая их по более высокой стоимости ближе к дате сдачи дома. Такими продавцами могут быть и подрядчики, которые получают оплату за свои услуги квартирами. Подрядчики заинтересованы в том, чтобы поскорее продать все квартиры, что приводит к продаже подобных квартир на 10-15% дешевле от цен застройщика.

Третий: Несогласные застройщики

Конечно, такая ситуация не устраивает строительные компании. Поэтому при оптовой продаже квартир инвесторам, одновременно с этим в договор долевого участия вносится условие, при котором при сделках по переуступке прав возникает необходимость получить разрешение у застройщика. Оговаривается обязательно и размер комиссионных, которые застройщик берет за переуступку прав. Размер комиссии указывается либо в денежном выражении (до нескольких десятков тысяч рублей), так и в процентах (ориентировочно до 4% от суммы всей сделки).

В большинстве ситуаций, когда дольщик не полностью расплатился с застройщиком, у него нет права продавать квартиру по переуступке. Однако, с согласия самой строительной компании такая возможность может быть предоставлена. В таких случаях заключается договор, в котором прописываются условия по передаче всех обязательств по ДДУ, в том числе и обязательство по закрытию долга перед строительной компанией.

Четвертый: застройщик должен быть проверен

Если человек принимает участие в сделке по переуступке прав, он должен учитывать, что в таком случае передается право на еще недостроенную квартиру, поэтому обязательным пунктом действий каждого человека, который вовлечен в процесс, является проверка текущих дел строительной компании. И сделать это лучше до совершения самой сделки. Если участники долевой собственности выставляют большое количество недостроя конкретной строительной компании на продажу, это должно стать сигналом, что у строительной компании дела идут не лучшим образом. Например, постоянные срывы сроков сдачи дома, что свидетельствует, что недостроенное жильё на конкретный момент времени является высокорисковым.

Пятый: уплата налога

Дольщик, который переуступает права на жилье, должен понимать, что ему необходимо оплатить еще и налог с продажи недвижимого имущества. Это 13% от суммы, являющейся разницей между стоимостью, за которую квартира была взята в долевое участие, и суммой переуступки.
Например, квартира куплена за 3 миллиона рублей. Продается за 4 миллиона. Разница в 1 миллион рублей и будет являться налогооблагаемой суммой. Сумма налога в таком случае составит 130 000 рублей.

Знайте аспекты каждой сделки и проверяйте досконально проверяйте каждую ее деталь!

Поделиться